築20年の家に本当に必要なリフォーム箇所ランキングTOP5【専門解説つき】

―― 効果のメカニズムから考える、後悔しない住宅メンテナンスとは ――

はじめに　築20年は『住める』から『守る』への転換期

「うちは築20年だけど、まだ何も壊れてないし大丈夫」　 ――そんなふうに思っている方も多いかもしれません。

実は、“目に見えるトラブルがない”＝“劣化していない”とは限りません。

例えば、壁の裏にある配管が、静かにひび割れているかもしれません。 屋根の下で、防水シートが寿命を迎えているかもしれません。 床下で、湿気と戦い続けてきた木材が、力を失っているかもしれません。

20年という時間は、見た目にはわからない“家の内部の老化”を着実に進めています。

それはまるで人間の健康診断。 見た目は元気でも、内側では静かに不調が進行している。

家もまた、“健康状態”を定期的に診る必要があるのです。

本記事では、

• なぜ築20年が住宅の“メンテナンス転換点”なのか
• どの部位から優先して対処すべきか
• 放置するとどんなリスクがあるのか を、専門的な視点と図表を交えながら、深掘りしてお伝えします。

住まいを守る判断力を、この記事で身につけてください。。

第1位：屋根（防水層の寿命・葺き替えと塗装の判断）

屋根は「家を守る最後の砦」です。

風雨、雪、紫外線、台風、積雪、熱…屋根は24時間365日、外的ストレスと戦い続けています。

しかし築20年という年数は、その屋根の“防水性能”が限界に達しはじめるタイミング。 特に「防水シート（ルーフィング）」の劣化は、雨漏りの直接原因になります。

屋根が劣化すると、どんなリスクがあるのか？

雨漏りが発生（最初は天井裏から、やがて室内に）

野地板が腐る（屋根材を支える下地が崩壊）

断熱材が濡れ、効果を失う（光熱費UP）

柱や梁にまで腐食が広がる（構造体の損傷）

このように、屋根の老朽化は「表面だけの問題」ではなく、家全体の劣化を引き起こす火種になります。

▼ 屋根材とメンテナンスサイクル

屋根材	耐用年数	メンテナンス内容
スレート瓦	20〜25年	再塗装またはカバー工法
金属屋根（ガルバ）	20〜30年	再塗装またはカバー工法
瓦屋根（陶器瓦）	40〜60年	漆喰補修・一部葺き替え
アスファルトシングル	15〜20年	再塗装または貼替え

定期的な点検と、劣化状況に応じた「塗装」「カバー工法」「葺き替え」などの判断が必要です。

外壁は「家の顔」であり、「家の皮膚」でもあります。

第2位：外壁（塗膜の劣化・サイディング材とモルタルの違い）

築20年ともなると、表面の塗膜は紫外線によって粉化（チョーキング）し、撥水性を失っています。 そこに雨風が繰り返し当たることで、外壁材自体が水を吸い込みはじめるのです。

塗膜の剥がれを放置すると、

• 外壁材にひび割れが起きる
• 内部の断熱材まで湿気が到達する
• 雨水が染み込み、カビや腐食の原因に といったリスクが増大します。

特に「窯業系サイディング」は、防水性を塗膜に依存しているため、再塗装のタイミングを逃すと非常に脆いのです。

一方、モルタル壁はヘアクラック（髪の毛のような細いひび）からも水が侵入します。

▼ 塗料の種類と特徴

塗料	耐久年数	特徴
ウレタン	5〜7年	安価・柔らかく汚れやすい
シリコン	8〜12年	バランス良好・コスパ◎
フッ素	15〜20年	高耐久・耐候性に優れる
無機塗料	20〜25年	超高耐久・紫外線に非常に強い

美観だけでなく、防水性・断熱性・防カビ・耐汚染性など、目的に合わせた塗料選びが重要です。

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第3位：床下・土台（防蟻処理と腐朽菌の進行）

床下は「家の基礎を支える縁の下の力持ち」。 しかし、最も見落とされやすく、最も深刻な劣化が起きやすい場所でもあります。

築20年という年数は、新築時の防蟻処理（シロアリ対策）の効果が完全に切れているタイミング。 加えて、湿気・雨水・結露・配管からの微細な水漏れにより、木材が腐りやすい環境になっている可能性もあります。

特に注意したいのが「土台」。 これは建物の荷重を支える最下部の構造材で、ここが腐ると、建物全体が傾くリスクすらあるのです。

床下点検は、専門家でなければ入れない領域でもあります。 だからこそ、定期的なプロの点検が命綱になります。

第4位：水回り（配管素材の耐久性と機器更新タイミング）

水回りは「住まいのライフライン」。 見えないところで静かに劣化し、ある日突然、大きなトラブルになります。

築20年を超えると、

• 鉄管が錆びて内部に穴が開く
• 接続部から微細な水漏れが始まる
• キッチン下や浴室の床下が湿気を帯びる といった現象が起きやすくなります。

また、設備機器そのものも、

• 節水性が低い
• 掃除がしづらい
• 経年劣化で異臭がする などの問題が出始めます。

▼ 配管素材と耐用年数

配管素材	耐用年数	劣化リスク
銅管	15〜20年	ピンホール腐食
鉄管（亜鉛メッキ鋼管）	20〜30年	赤錆・詰まり
塩ビ管（VP/VU）	30〜40年	地震で割れやすい
架橋ポリエチレン管	40年以上	接続部の緩みが弱点

水まわりは「気づいた時には手遅れ」になりやすいため、予防的な点検と更新が鍵となります。

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第5位：窓・断熱（断熱等性能等級と気密性能の再評価）

「冬は寒いし、夏はエアコンが効きにくい」 そんな悩みを抱えている築20年超の家は多いはずです。

実はこれ、“壁”ではなく“窓”が原因であることが大半です。

窓は住宅の熱損失の「約6割」を占めるとも言われています。 つまり、窓を変えるだけで、住環境は劇的に改善するのです。

断熱リフォームは、

• 光熱費の削減
• 結露の抑制
• ヒートショック対策 など、命と健康を守るリフォームにもつながります。

▼ 窓ガラスの種類と断熱性能

窓ガラス種類	断熱性能	特徴
単板ガラス（1枚）	低い	安価・結露しやすい
複層ガラス（ペアガラス）	中程度	基本的な断熱性・結露軽減
Low-E複層ガラス	高い	遮熱・断熱効果◎・紫外線カット
トリプルガラス	非常に高い	寒冷地向き・断熱最高・重くて高価

断熱リフォームは補助金対象になりやすく、自己負担を抑えて実施できる点も魅力です。

まとめ：家を長持ちさせる人は、「見えない劣化」に気づける人

築20年というのは、「家の不調が表面化し始める」前の最後のタイミングです。

まだ大丈夫。 そう思っていた家が、ある日突然、

• 雨漏り
• 壁の崩れ
• 床の沈み
• 水漏れ などの症状を出し、数百万単位の出費を迫られる。

そんなケースを、私たちは何度も見てきました。

家は放置すると、想像以上に早く老いていきます。

だからこそ、“問題が起こる前に”点検し、必要なリフォームを「適切な順番」で行うことが重要なのです。

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